RCREIT观察丨疫情背景下的房企拿地和融资

受新型冠状病毒肺炎疫情的影响，2020年一季度的房地产销售市场彻底凉凉，本指望一季度小阳春的销售回款后偿还债务的房企雪上加霜，已到期和即将到期待偿的债务更是让房企心焦不已。

庆幸的是，从短期来看，绝大部分资金机构（含内资和外资）对中国房地产市场的信心和投资热情都没有减退，目前各机构仍在积极消化存量业务，同时在积极准备疫情减轻后的业务开展计划。

01疫情背景下开发商的拿地情况

（一）疫情未对房企的拿地热情造成影响

以2020年2月3号的土拍为例，大华集团以总价13.49亿元竞得杭州杭钱塘储出[2019]13号地块，溢价率17.41%；众安集团以总价9.98亿元竞得浙江杭州富阳区1宗宅地，溢价率11.14%；中天美好集团联合浙江中腾置业有限公司以总价4.13亿元竞得浙江金阳一宗宅地，溢价率8.68%； 招商蛇口底价59亿元竞得江苏南通宅地。

从上述的土拍情况来看，疫情未对房企的拿地热情造成实质性的影响。宏观层面，目前绝大部分资金机构（含内资和外资）对中国房地产市场的信心和投资热情都没有减退，加上疫情背景下央行在释放流动性，因此一季度土地供应量明显减少，而房企的发展需求不变的情况下，土地成交价格肯定会提升。

在房企的分化方面，小而美的房企（比如土地储备丰厚、拿地成本低廉的地方龙头房企）在拿地方面的优势已愈发明显。另外实力房企在此波疫情背景下对一些目标区域市场的战略性进入需求愈发明显，比如2月3日的土拍结果中，大华属于首入杭州，拿地决心肯定很大，因此导致溢价率很高；众安也是属于首入富阳，高溢价拿地的情况也是战略性进入富阳的结果。

（二）当前房企的存量和新增项目情况

根据我们摸底的情况，对于大部分开发商来说，春节刚一开工（大部分已经提前在家办公），除了年前已经跟政府沟通好的拿地项目或商务条款已经谈好的并购类/合作类项目还在继续操作外，目前的疫情背景下政府机构特别是国土部门暂时不会有太多新增的招拍挂土地（目前主要是小部分的地方政府通过线上方式拍地），因此一季度基本不会有太明显的新增项目。

另外小部分开发商认为目前重点是先做项目的物色和储备，特别是并购类或合作类项目，不过整体上拿地或获取项目方面会更偏谨慎，毕竟疫情对销售回款和融资的冲击不容小觑。

（三）房企2020年的拿地任务和拿地力度

从大形势来看，目前开发商整体上都很担心2020年的拿地任务无法完成，毕竟疫情情况导致一季度基本无法实现预期任务或目标（无论是销售目标、拿地规模或融资任务等），剩下全年的任务要压缩在3个季度完成的话，任务明显更重。

另外需特别注意的是，疫情期间监控措施严格，很多地方无法出差，因此拓展项目的可能性更小，特别是疫情严重的湖北、浙江和广东一带，开发商（特别是国企开发商）基本上严禁公司同事进入。

（四）疫情催生的并购机遇

据部分开发商反馈，年前沟通的存量并购或合作项目目前非常适合深入推进，疫情虽是危机，但危机中蕴藏机遇，在行业受疫情的震荡影响下，合作方或交易对手的心理预期也会有所降低，合作条件或价格自然更有沟通空间。

从这个角度来看，开发商是否继续大力拿地在市场层面还是属于偏乐观的状态，只是操作层面还是得具体项目具体分析。另外个别国企开发商旗下的金融平台目前设立了专门的部门操作“烂尾楼”投资和收购业务，也说明该行情下并购是一个大机会。

值得注意的是，此波疫情将进一步拉大房企之间的差距，也即加重房地产行业的集中度趋势，兼并收购、破产重组也将在2020年迎来大潮。

02疫情背景下主要资金机构对地产融资的态度

根据募集渠道的反馈，笔者将当前核心市场机构资金（尤其是前融资金）对地产融资市场的态度和业务动向做如下总结。

需说明的是，疫情发生后引发开发商一季度的销售回款基本无望，因此也导致了一些资金机构开始对已投且在一季度处于回款阶段的准清算项目进行风险排查，以便及时采取补充的风控措施。

（一）外资资金对中国房地产有绝对信心

从近几天的募集沟通情况来看，外资对中国房地产市场的信心仍然非常坚定，投资热情和放款力度没有丝毫的减退，也即外资机构普遍认为新冠肺炎疫情仅为短期影响，不会造成地产行业的根本性动荡。

在我们募资端的外资机构中，大部分外资机构反馈说今年的投资业务将继续推进，额度和成本与去年的操作基本一致，个别外资机构亦表示今年会调整业务方向，加大拿地配资业务的操作（该类机构之前只操作土地抵押业务）：

具体操作方面是根据不同项目，拿地配资成本在年化10%-15%左右，其中单个项目的放款金额在3-3.5亿左右，另外对开发商和城市准入要求都给予放宽，比如三四线优质城市的项目都在其准入范围之内。以上信息更说明外资对中国房地产市场的研判仍然趋向乐观。

 值得注意的是，去年不少地方政府招商引资的外汇任务没有完成，需要外币（特别是美元）来完成指标，因此外资机构的放款可能有新的操作空间：

比如外资机构在香港/境外给开发商的土地前融放款，开发商的土地款直接以境外美元的方式支付给国土部门，此种境外融资、放款后缴土地款的情况对开发商来说放款通道和成本、出表等问题都能很好解决，不过需政府支持土地成本入账等问题。

（二）国企资金与地方金控平台资金及保险资金的蓄势待发

行业普遍认为，此波疫情下降息降准、减费降税等措施将成为大概率的事件，国家队的出手势在必行，毕竟稳房价、稳地价、稳预期是国民经济的重中之重。

根据西政财富中心同事反馈的信息，目前国企基金、国企金控平台均未就疫情问题对地产投资业务等做出调整，投资规模、放款额度等均不减退。

除了因疫情影响导致无法出差或无法操作外地项目外，存量和新增项目（当地项目）全部按部就班地开展，其中不少国企资金甚至明确表示今年将加大地产前融业务的规模和力度，这或许就是不同机构对待“危”与“机”的不同态度所采取的不同业务策略。

从开年后的沟通情况来看，地方金控平台的情况与国企资金的情况类似，不过在合作模式及放款架构设置等方面更为灵活，当然目前也仍旧不会调整业务计划和放款力度。

总体而言，国企资金和地方金控平台资金都在静待疫情结束后正常推进业务，对地产的资金支持力度也将有增无减。

值得一提的是，疫情催生了保险业的蓬勃发展，险资的资金积累也将达到高点，因此险资在政策框架范围内的对外投放需求将明显增加，疫情结束后包括信用贷、抵押贷等方式间接驰援房地产项目的情形将大幅上升。

（三）信托资金或将大力进入旧改和城市更新领域

根据春节前监管层表达的对房地产旧改和城市更新市场的支持态度，一些信托机构今年对棚改、三旧改造和城市更新项目的资金支持预计将达到历史高点。这个监管态度的明确也将最大程度上释放旧改或城市更新类项目的融资需求，信托机构也可能迎来难得的春天。

值得一提的是，受去年23号文影响，大部分信托机构没有或只有少量的房地产信托额度的问题可能会因信托对旧改、更新类项目的宽松准入发生变化，不过因旧改和城市更新项目的风控措施方面无法解决前期无土地抵押的问题，因此具体的市场接受度和募资难度等还尚待观察。

（四）银行资金的蛰伏

从疫情影响下的宏观经济调控来看，今年的基建投入应该会大幅增加，以稳定GDP的走向。从我们这几天跟很多银行的沟通情况来看，银保监会的强监管基调不会变，今年放水的可能性很低，最多可能是适度宽松。

另外银行受疫情的影响，业务铺排和放款节奏远不如其他前融机构，虽然在常规融资产品上一直寻求突破，但总体信贷政策方面对地产的支持仍旧有心无力。

受去年23号文等监管文件的影响，疫情结束后银行可操作的主流产品仍旧是并购贷、更新贷和开发贷等产品，但因涉房业务权限方面大部分都已收归总行，因此分行、支行层面的涉房业务操作仍旧较为困难。

在业务操作方面，银行考核非房融资的指标，因为非房贷款占比要合理，因此很多打算疫情结束后把分母给做大。通过做大产业类投资进而做大非房的规模，间接保障房地产融资规模。

除此之外，受各省银监相互抽查的影响，今年的涉房业务整体上表现为控规模，银行融资产品的发展方向也调整为固定资产融资（比如自持物业）及流贷类融资（主要为非涉房的方向），当然开发建设（需土地抵押）以及运营阶段装修等（第三方抵押或集团担保）的贷款仍旧有较大的市场。

业务趋势方面，根据我们的摸底，股份行、城商行对今年的地产市场还是比较乐观态度，疫情也只是定性为短暂影响。

（五）CMBS及其他资产证券化融资产品可能迎来爆发期

受疫情影响，房企的销售难度加大，购房尾款产品将少之又少，即便疫情结束，购房尾款类资产证券化产品也不再可能成为主流，主要的原因还是量太少，一是因为前期限购限贷限售后按揭业务越来越少，二是需要网签后才可以推进，操作上有一定难度。

从疫情的发展和监管的走势来看，今年主流的产品将是CMBS、供应链以及长租公寓，类REITs产品因为税收问题的限制，体量很难做大。

总体来看，市场和监管层重点支持的CMBS、长租公寓、供应链等方向的产品有机会在疫情结束后迎来爆发期，其中供应链类产品的量可以做的比较大，这类产品可以重点注意。

（来源：REITs行业研究的财富号 2020-02-07 22:05） [点击查看原文]